Boom dell'affitto "con riscatto": oggi affitti, domani compri

In Italia prende sempre più piede la formula dell’affitto “con riscatto”, già diffuso in molti Paesi europei. Il futuro acquirente stipula con il venditore dell’abitazione 2 accordi diversi, un “contratto di locazione”, ma ad un canone superiore a quello di mercato, ed un “contratto di opzione” in cui si stabilisce che l’inquilino, a scadenza e prezzo concordati, avrà la facoltà di acquistare la casa in cui vive. Un grande vantaggio per chi non la possibilità di versare l’acconto iniziale e spera in un momento migliore per poter accendere un mutuo. 

Qualche anno fa, il mattone rappresentava una rendita costante, svincolata spesso dal potere d’acquisto delle famiglie, che si concretizzava in una crescita dei prezzi delle case ben al di là dell’aumento dell’inflazione. Dal 2008 l’inversione di tendenza. La grande crisi, se da un lato ha ridotto al minimo il costo del denaro (con i tassi interbancari ormai a zero, secondo la politica espansiva delle principali banche centrali), dall’altro ha costretto le banche ad alzare notevolmente gli spread applicati ai mutui (tecnicamente i guadagni degli istituti di credito nel prestare denaro ai clienti) per la crisi dei debiti sovrani.

Ma, soprattutto, la ricaduta sull’economia reale ha ridotto notevolmente il potere d’acquisto delle famiglie, con la crescita esponenziale dei sussidi di disoccupazione e il ricorso agli ammortizzatori sociali come la cassa integrazione (come certificano a cadenza regolare i dati Inps). L’esito è la contrazione evidente del mercato (con i prezzi medi delle case in calo del 2,7% negli ultimi sei mesi, secondo una recentissima ricerca). E allora come far ripartire il settore, soprattutto delle nuove abitazioni?

La risposta è la formula dell’affitto con riscatto – un tipo di contratto già in voga in molti Paesi europei – che funziona così: l’eventuale futuro acquirente stipula con il venditore due accordi. Un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa.

Si stima che questa formula abbia registrato un aumento medio delle offerte immobiliari pari al 13% e una domanda in crescita del 9%. Rileva – in realtà – Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it, come sia necessario “normare” i due contratti con il notaio per non incorrere in alcuni rischi: “Soprattutto l’ipotesi fallimento del costruttore, perché questa è una formula principalmente legata all’acquisto di nuove abitazioni. Quindi, nei versamenti mensili legati al contratto di locazione, è meglio chiedere una fideiussione da parte del venditore in modo da non perdere quanto precedentemente versato all’atto dell’esercitare il diritto di opzione di acquisto”.

Uno studio segnala anche come il boom dell’affitto con riscatto sia evidente nel nord-Italia e, invece, ancora incontri notevoli resistenze al centro-Sud. E che interessi soprattutto coloro che non hanno la possibilità di versare l’acconto iniziale e sperano in un momento migliore per accendere un mutuo. Una sorta di scelta in itinere, per poi comprare casa quando non sarà più un “miraggio”.

Fonte:   Corriere della sera

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