Acquistare casa: quali sono le verifiche preliminari da effettuare prima di acquistare casa

L’acquisto di una casa, così come quello di un qualsiasi altro immobile, rappresenta un impegno che implica non solo oneri economici, ma anche burocratici e amministrativi. La maggior parte di questi, però, ricade nella fase precedente la formalizzazione della compravendita e include anche tutte le verifiche preliminari che il potenziale acquirente deve effettuare per tutelare i propri interessi. Certo, nessuno compra una casa a cuor leggero o a scatola chiusa ma i fattori da valutare sono tali e tanti che spesso alcuni passano sottotraccia o non vengono analizzati adeguatamente. Non di rado ciò accade per semplice inesperienza o per aver scelto di non affidarsi ad un intermediario professionista ma, piuttosto, al passaparola o altri canali ‘tradizionali’ ma poco sicuri in termini di trasparenza e affidabilità.

In ogni caso, il potenziale acquirente interessato ad acquistare casa dovrebbe farsi carico di una sorta di due diligence immobiliare, ovvero una serie di indagini volte ad accertare il reale stato dell’immobile, specie dal punto di vista giuridico ed amministrativo. Vediamo, di seguito, quali sono, in cosa consistono e come possono essere svolte.

Accertare l’identità del proprietario o intestatario

Il primo aspetto sul quale concentrare le proprie verifiche è l’identità del proprietario dell’immobile. Per fare ciò, è sufficiente richiedere una visura al catasto, una procedura che “consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali“, come spiega il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Tramite visura, si legge, è possibile “i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili“, ovvero il proprietario (o i proprietario); il servizio viene gestito e fornito direttamente dall’Agenzia delle Entrate (fatta eccezione per le province di Trento e Bolzano) ma può essere richiesto anche a portali specializzati come www.ivisura.it.

Verificare la sussistenza di eventuali ipoteche o pignoramenti

L’ipoteca è un vincolo, in virtù del quale l’immobile è stato concesso in garanzia a copertura di un debito. Per un potenziale acquirente, una casa ipotecata può comportare non pochi problemi perché, sostanzialmente, in caso di acquisto, il nuovo proprietario si accolla anche il debito al quale è vincolata la proprietà. Vanno però distinti due possibili casi:

• l’ipoteca volontaria, come quella iscritta da una banca o un istituto di credito a copertura di un mutuo; prima di formulare una proposta d’acquisto, è sufficiente che il proprietario si impegni ad estinguere il mutuo entro la stesura del rogito notarile;
• l’ipoteca legale o giudiziaria, invece, presenta maggiori criticità: in sintesi, la compravendita non sospende gli effetti del vincolo. Pertanto, l’autorità giudiziaria potrebbe decidere comunque di mettere all’asta la proprietà per ‘saldare’ l’ipoteca.

Vi è anche una terza possibilità, ossia che la casa sia pignorata. A norma di legge, in passato non era possibile vendere una proprietà oggetto di pignoramento, benché non fosse prevista alcuna sanzione ma semplicemente l’annullamento dell’atto. Per effetto della recente riforma, oggi è invece possibile vendere un immobile pignorato, previa presentazione al giudice di esecuzione di un’istanza per l’autorizzazione a procedere.

Richiesta della documentazione urbanistica

Prima di formulare una proposta d’acquisto, l’acquirente interessato deve richiedere al proprietario la seguente documentazione:

• certificato di agibilità;
• permesso a costruire;
• titoli abilitativi edilizi;
• certificato di regolarità urbanistica.

Ciascuno di questi documenti consente di verificare lo stato giuridico ed amministrativo dell’immobile, evidenziando eventuali irregolarità o difformità che possono indirizzare (in un senso o nell’altro) la trattativa o la compravendita.

Spese condominiali e condizioni strutturali

Sulla valutazione finale d’acquisto pesano anche fattori non strettamente legati all’aspetto amministrativo o giudiziario. In tal senso, è buona norma accertarsi che il proprietario abbia saldato le spese condominiali spettanti (se l’unità abitativa fa parte di un condominio). In aggiunta, il soggetto interessato dovrebbe valutare – magari con l’ausilio di un tecnico o un perito – le condizioni strutturali della casa, cercando di verificare anche lo stato degli impianti.