Ipoteca sulla casa: cos’è e cosa comporta in caso di compravendita dell’immobile

Capita spesso, nell’ambito della compravendita di case o altre proprietà immobiliari in vendita, di sentir parlare di ‘ipoteca’. Si tratta, nella sostanza, di un vincolo che riguarda direttamente il bene; quest’ultimo è stato dato in garanzia a copertura di un credito; pertanto se un immobile è ancora ipotecato, vuol dire che il vincolo è ancora valido in quanto il debito non è stato ancora estinto o ripagato solo in parte. Tale condizione rappresenta, solitamente, un ostacolo nelle trattative di compravendita ma non sempre implica un reale impedimento rispetto alla conclusione della transizione: di seguito, vediamo cosa c’è da sapere in merito e come tutelarsi qualora si valuti l’acquisto di un immobile ipotecato.

Cos’è l’ipoteca: normativa di riferimento

L’istituto dell’ipoteca è regolamentato dal Codice Civile. L’articolo 2808 stabilisce che “l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”. L’ipoteca, come sancito dal dispositivo, “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari“; essa può essere legale, giudiziale o volontaria.

Secondo le disposizioni dei successivi articoli del codice, civile, l’ipoteca “deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in danaro. Essa è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte” (art. 2809). In altre parole, il vincolo dell’ipoteca resta valido integralmente anche se il debito viene estinto in parte dal debitore.

Possono essere oggetto di ipoteca (art. 2810): i beni immobili con le relative pertinenze, l’usufrutto dei beni stessi, il diritto di superficie e “il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico“. In aggiunta, l’ipoteca “si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni e alle altre accessioni dell’immobile ipotecato, salve le eccezioni stabilite dalla legge” (art. 2811).

Su un bene ipotecato possono essere costituiti dei diritti. Questi, però, non sempre hanno efficacia; la servitù istituita dopo l’ipoteca non ricade sul creditore, il quale può comunque mettere in vendita il bene (art. 2812 del codice civile); in aggiunta, lo stesso dispositivo stabilisce che “tali diritti si estinguono con l’espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente“.

Come scoprire se un immobile è ipotecato?

A tale scopo è sufficiente una consultazione dei dati registrati nel database del catasto mediante una procedura denominata visura ipotecaria. Essa consente di accedere alle “informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria: le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni“, come riporta il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Le eventuali ipoteche possono essere incluse alla voce trascrizioni (dove sono riportati gli atti di costituzione del vincolo) oppure tra le iscrizioni; alla voce ‘annotazioni’, invece sono riportate le formalità che attestano l’eventuale cancellazione successiva dell’ipoteca. La visura ipotecaria può essere richiesta online all’Agenzia delle Entrate oppure ad un portale specializzato come Ivisura.it.

Acquistare una casa con ipoteca

Come accennato, l’ipoteca non è un ostacolo insormontabile per l’acquisto di una casa ma solo a determinate condizioni.

In primo luogo, il venditore ha il dovere di informare l’acquirente in merito all’esistenza del vincolo; in caso contrario, anche un’eventuale proposta di acquisto può essere annullata dal potenziale compratore. In aggiunta, il venditore – previo accordo con la parte acquirente – si impegna formalmente ad estinguere l’ipoteca utilizzando parte dei proventi ottenuti con la vendita dell’immobile, a meno che il compratore non accetti di farsene carico. Il vincolo ipotecario, infatti, non esaurisce la propria validità con la formalizzazione della compravendita: i diritti del creditore restano inalterati e se non viene ripagato del debito può rivalersi sul nuovo proprietario dell’immobile.

L’acquisto di una casa ipotecata, quindi, non è impossibile ma l’eventuale compratore, a tutela dei propri interessi, deve valutare attentamente anche il tipo di vingolo che grava sulla proprietà; l’ipoteca giudiziale, ad esempio, può essere cancellata solo a fronte di una richiesta formale da parte del proprietario.