Nel corso della vita, più di una volta ci sarà forse capitato di doverci confrontare con l’espressione «nuda proprietà», per molti versi «ambigua». L’aspetto particolare è infatti dato dal termine «nuda», accostato a quello di «proprietà». Cosa vorrà dire? Per rispondere efficacemente, è necessario anzitutto precisare che la legge italiana tutela il proprietario di un bene, il quale ha il diritto di goderne e disporne in modo pieno ed esclusivo.
Tuttavia, se su quel bene (ad esempio: una casa) gravano dei diritti reali di godimento in capo ad altri soggetti (come il diritto di usufrutto), si parlerà per l’appunto di «nuda» proprietà, in quanto il proprietario del bene incontrerà un limite al pieno ed esclusivo godimento del medesimo. È importante dunque soffermarsi meglio sul suo significato e sulle implicazioni ad esso connesse.
Nuda proprietà: significato
Immaginate di essere proprietari di un bene immobile, come un appartamento, ma di essere impossibilitati ad usufruirne, in quanto il godimento di quel bene appartiene ad un’altra persona. In questo caso, avrete la nuda proprietà del bene, ma vi troverete nell’impossibilità di utilizzarla e di trarne dei benefici economici (ad esempio, concederlo in affitto), fino alla scadenza del diritto reale di godimento in capo alla terza persona.
Quando si parla di usufrutto, infatti, parliamo di un diritto che attribuisce a una persona il godimento di un bene di proprietà altrui, in modo pieno e immediato. La legge stabilisce tuttavia che la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario (979 c.c.) e che questi ha l’obbligo di rispettarne la destinazione economica (981 c.c.).
Cosa comporta concretamente?
Se il nudo proprietario decide di vendere il bene, il diritto di usufrutto rimane in capo all’usufruttuario. Il neo acquirente subentrerà quindi nella titolarità della nuda proprietà, mentre l’usufruttuario continuerà a godere del bene fino alla scadenza dell’usufrutto.
Ciò significa che il nudo proprietario può vendere il bene indipendentemente dal consenso dell’usufruttuario, con evidenti ricadute economiche. Il prezzo di mercato di una nuda proprietà sarà infatti sensibilmente inferiore rispetto a quello di una «piena» proprietà, proprio perché quest’ultima, a differenza della prima, non è gravata da alcun limite che ne impedisca la piena disponibilità e utilizzazione. D’altra parte, in presenza di un diritto di usufrutto, l’usufruttuario continuerà ad avere la responsabilità delle spese ordinarie e della manutenzione.
Importanti novità in materia catastale su nuda proprietà e usufrutto
Da gennaio 2025 sono entrate in vigore nuove disposizioni in materia catastale. Il D. Lgs n° 139 del 2024 ha come obiettivo quello di semplificare le procedure relative all’aggiornamento delle intestazioni catastali. Più in particolare, esso si concentra sui casi di decesso di soggetti titolari di diritti reali di godimento come usufrutto, uso e abitazione.
Come abbiamo visto prima, in caso di usufrutto (e se non stabilito diversamente), la morte dell’usufruttuario segna l’estinzione di questo diritto e il pieno reintegro della proprietà nelle mani del nudo proprietario. Tuttavia, grazie al decreto in vigore da quest’anno, non sarà più necessario presentare una specifica domanda di voltura catastale in cui si comunica l’avvenuta riunione («ricongiungimento») di nuda proprietà e usufrutto in capo alla stessa persona. Grazie alla nuova normativa, infatti, tutto questo avverrà automaticamente, sgravando cittadini e contribuenti da oneri burocratici e fiscali superflui e semplificando notevolmente le tempistiche.
Conclusione e suggerimenti
In questo articolo abbiamo cercato di vedere rapidamente il significato di nuda proprietà, usufrutto e alcuni dei diritti e doveri del nudo proprietario e dell’usufruttuario. Soprattutto, ci siamo soffermati sulle implicazioni che esse comportano, al fine di affrontare con maggiore conoscenza e consapevolezza alcuni passaggi importanti e assai delicati, come la vendita o l’acquisto di un’abitazione. Infine, abbiamo reso note delle importanti novità in materia catastale, in vigore dal 2025, che riducono notevolmente gli oneri burocratici e fiscali.
Il suggerimento è quello di prestare la massima attenzione ai contratti che vengono redatti, alle clausole che vengono apposte e soprattutto di affidarsi ai consigli di consulenti legali esperti. Grazie alle loro indicazioni, infatti, eviterete di correre il rischio di subire danni e agirete prontamente a tutela dei vostri interessi.
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